Mua nhà tại Nhật Bản: người nước ngoài mua được những gì

Nhật Bản là một trong những nước cởi mở nhất châu Á về sở hữu bất động sản: người nước ngoài mua được cả nhà lẫn đất với quyền sở hữu đầy đủ và vĩnh viễn, không cần thường trú, không giới hạn theo quốc tịch, không bị giới hạn khu vực như nhiều nước láng giềng.

🔴 Nhưng hai điều phải nắm trước khi xuống tiền: mua nhà không cho bất kỳ quyền cư trú nào, và nhà ở Nhật mất giá theo tuổi công trình — ngược hẳn thói quen của thị trường Việt Nam.

Mua được gì, với quyền gì

• Căn hộ chung cư — sở hữu riêng phần căn hộ kèm phần chung, phổ biến nhất với người mua nước ngoài
• Nhà đất — sở hữu cả công trình lẫn đất, quyền vĩnh viễn và chuyển nhượng, thừa kế được
• Đất trống — mua được, nhưng phải tuân thủ quy hoạch địa phương khi xây

Quyền sở hữu ghi trong sổ đăng ký bất động sản và không gắn với tình trạng cư trú. Người mua có thể ở nước ngoài, cho thuê lại, bán hoặc để lại thừa kế bình thường.

Vì sao nhà tại Nhật mất giá

Đây là điểm khác biệt lớn nhất so với Việt Nam:

• Giá trị công trình khấu hao theo tuổi — nhà gỗ sau vài chục năm gần như được tính bằng không, giá trị còn lại nằm ở đất
• Người Nhật chuộng nhà mới, thị trường nhà cũ kém sôi động hơn
• Tiêu chuẩn chống động đất được siết theo thời gian — công trình xây theo tiêu chuẩn cũ khó bán lại và khó vay

Hệ quả thực tế: mua căn hộ ở thành phố lớn thì phần đất và vị trí giữ giá tương đối; còn mua nhà gỗ ở vùng dân số giảm thì gần như chắc chắn lỗ vốn nếu tính chuyện bán lại. Những căn nhà bỏ hoang được rao gần như cho không ở vùng nông thôn thuộc nhóm này — rẻ vì chi phí sửa chữa, thuế và duy trì thường vượt xa giá mua.

Vay ngân hàng: ai vay được

• Người có vĩnh trú — vay được gần như người Nhật, điều kiện thuận lợi nhất
• Người có tư cách lưu trú dài hạn, thu nhập ổn định tại Nhật — vay được nhưng điều kiện chặt hơn, thường phải trả trước nhiều hơn
• Người ở nước ngoài, không cư trú tại Nhật — rất khó vay ngân hàng Nhật, thường phải thanh toán toàn bộ bằng tiền mặt

Ngân hàng nhìn vào tính ổn định của thu nhập và thời gian còn lại của tư cách lưu trú. Đây là một lý do nữa để xin vĩnh trú trước khi tính chuyện mua nhà bằng vốn vay.

Các khoản phải trả ngoài giá mua

• Thuế trước bạ và thuế đăng ký khi sang tên
• Phí môi giới theo thông lệ thị trường
• Thuế tài sản cố định hằng năm — nộp đều đặn suốt thời gian sở hữu
• Phí quản lý và quỹ sửa chữa với căn hộ chung cư — khoản cố định hằng tháng, tăng dần theo tuổi toà nhà
• Bảo hiểm cháy nổ và động đất

Với căn hộ, quỹ sửa chữa là khoản dễ bị xem nhẹ nhất. Toà nhà càng cũ thì mức đóng càng tăng, và các đợt đại tu định kỳ có thể phát sinh khoản đóng thêm.

Mua nhà không cho quyền cư trú

Nói lại cho rõ vì đây là hiểu nhầm phổ biến nhất: sở hữu bất động sản tại Nhật không tạo ra bất kỳ quyền lưu trú nào. Không có visa cho chủ sở hữu nhà, không có ưu tiên khi xét visa, không rút ngắn mốc chờ vĩnh trú.

Người mua nhà mà không có tư cách lưu trú vẫn phải xin thị thực như mọi du khách khác để vào Nhật, và thời gian lưu lại theo đúng loại thị thực đó. Muốn ở lâu dài thì phải đi bằng một trong các diện lưu trú thật — làm việc, kinh doanh, du học hoặc gia đình.

Nên mua khi nào

• Đã sống ổn định tại Nhật và xác định ở lâu dài
• Đã có vĩnh trú hoặc thu nhập ổn định đủ điều kiện vay
• Mua để ở, không kỳ vọng nhà tăng giá như ở Việt Nam
• Đã tính đủ chi phí duy trì hằng năm, không chỉ giá mua

Quy định về thuế, điều kiện vay và thủ tục sang tên được điều chỉnh theo thời kỳ và khác nhau theo địa phương. Trước khi ký bất cứ giấy tờ nào, hãy đối chiếu với chuyên viên môi giới có giấy phép, cơ quan thuế địa phương hoặc luật sư tư vấn tại Nhật.

Cho thuê lại: tính cho đúng

Nhiều người mua căn hộ ở thành phố lớn với ý định cho thuê lấy dòng tiền. Đây là việc làm được, nhưng lợi nhuận thực tế thấp hơn con số ban đầu vì phải trừ nhiều khoản:

• Phí quản lý và quỹ sửa chữa trả hằng tháng, không phụ thuộc có người thuê hay không
• Phí công ty quản lý cho thuê nếu chủ nhà ở xa
• Thuế tài sản cố định hằng năm
• Thuế thu nhập trên tiền cho thuê, kể cả khi chủ sở hữu ở nước ngoài
• Thời gian phòng trống giữa hai lượt khách thuê

Với chủ sở hữu không cư trú tại Nhật, còn phát sinh nghĩa vụ kê khai thuế riêng và thường phải chỉ định người đại diện thuế tại Nhật. Nên hỏi kỹ phần này trước khi mua, vì nó ảnh hưởng trực tiếp tới con số cuối cùng bỏ túi.